คิด…ก่อนตัดสินใจ เลือกบ้านมือสองอย่างไรให้ได้สภาพดี
คิด…ก่อนตัดสินใจ เลือกบ้านมือสองอย่างไรให้ได้สภาพดี
เมื่อตกลงใจเลือกลงทุนกับบ้านมือสอง สิ่งที่ต้องคำนึงถึงมากที่สุดคือสภาพบ้านหรืออาคารที่ซื้อ เพราะราคาที่ถูกกว่า มาพร้อมกับความสึกหรอที่มากกว่าของวัสดุต่างๆ และโครงสร้างที่ใช้ โดยเฉพาะ บ้านที่ได้มาจากการประมูลทั้งของกรมบังคับคดีและเอกชนอื่นๆ เนื่องจากเป็นบ้านที่ผ่านการใช้งาน และบางหลังก็ถูกปล่อยทิ้งร้างมาเป็นเวลาหลายปี ความทรุดโทรมผุพังย่อมมีมากกว่าบ้านที่ได้รับการดูแลสม่ำเสมอ จึงควรให้ความสำคัญเป็นอย่างยิ่งกับ โครงสร้าง ซึ่งถือเป็นตัววัดความคุ้มค่าของอาคารที่เรากำลังจะซื้อ หากพบความผิดปกติควรมีการประเมินราคาเพื่อต่อรองอีกครั้งในภายหลัง
TerraBKK เคยพูดโดยรวมถึงวิธีซื้อบ้านมือสองให้คุ้มค่ากันไปแล้วใน How To ดูบ้านมือสองอย่างไรให้ซ่อมไม่แพง ซึ่งเป็นการพูดถึงวิธีเลือกซื้อบ้านมือสองให้ซ่อมน้อยที่สุด ต่อไปนี้คือการเจาะลึกเฉพาะด้าน “โครงสร้าง” ซึ่งมีความสำคัญไม่ด้อยไปกว่ากัน ซึ่งจุดสังเกตสำคัญสำหรับโครงสร้างคือ รอยร้าว ต้องจำแนกให้ออกว่ารอยร้าวที่ปรากฏตามมุมต่างๆ ของบ้านนั้น คือรอยร้าวเนื่องจากปูนที่ฉาบหรือเกิดจากความผิดปกติด้านโครงสร้าง ซึ่งสามารถดูเพิ่มเติมได้จาก รอยร้าวเล็กๆ กับปัญหาที่ขยายตัวเต็มผนัง ร่องรอยการต่อเติม เป็นธรรมดาที่อยู่ๆ ไปแล้วครอบครัวเกิดขยายตัว ฐานะเขยิบดีขึ้น หรือมีปัจจัยหลากหลายที่ทำให้ต่อเติมส่วนต่างๆ ของบ้านเพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลกับโครงสร้างบ้านเดิมไม่มากก็น้อย
เราจะสามารถทราบได้ว่าบ้านที่กำลังเล็งไว้เคยต่อเติมอะไรมาบ้าง จากการถามเจ้าของเดิม หรือการสังเกตส่วนที่มีความไม่ค่อยสมดุลหรือหากเป็นบ้านในโครงการจัดสรรที่หน้าตามักจะเหมือนกันเป๊ะ ก็สามารถสังเกตจากบ้านหลังใกล้ๆ กันได้ การต่อเติมก็มีหลายวิธีทั้งวิธีที่ถูกต้อง และวิธีที่ทำแล้วสร้างภาระให้กับอาคารเดิม โดยสังเกตได้จากรอยต่อระหว่างอาคาร วิธีที่ถูกต้อง เป็นการต่อเติมโดยแยกโครงสร้างอาคารเก่าและอาคารใหม่ออกจากกันอย่างเด็ดขาด คือหากต้องการจะต่อห้องครัว ก็จะสร้างครัวใหม่อยู่ชิดกับอาคารเดิม แต่แยกโครงสร้างออกจากกันทุกอย่าง ทั้งเสา คาน ผนัง เพื่อให้ส่วนที่ต่อเติมอยู่ได้เอง ส่วนวิธีที่ทำให้โครงสร้างเกิดปัญหา คือการต่อเติมโดยเอาส่วนที่ต่อเติมใหม่ไปฝากไว้กับอาคารเดิม คือการสร้างขึ้นมาด้วยการเชื่อมคานยึดให้ติดกัน อาศัยผนังร่วมกัน วิธีนี้ทำให้เกิดการทรุดตัวที่ไม่เท่ากันของบ้านกับส่วนที่ต่อเติม ซึ่งทำให้บ้านพังลงมาได้ง่ายๆ ร่องรอยการยกพื้นหรือถมดิน การปรับพื้นที่เป็นการสร้างความแข็งแรงขั้นพื้นฐาน ให้กับโครงสร้างบ้าน ซึ่งมีโอกาสทรุดตัวลงได้จากหลายปัจจัย เช่นน้ำท่วม การตัดถนนใหม่ ซึ่งจะทำให้ถนนหน้าบ้านถูกถมให้สูงขึ้นอีก และแน่นอนว่าการยกพื้นถมดินใหม่ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ เพื่อให้ไม่ต้องมาแก้ปัญหานี้ทีหลังนอกจากการสังเกตระดับระหว่างถนนกับตัวบ้านแล้ว ยังต้องคำนึงถึงน้ำหนักของบ้านด้วย วิธีคำนวณน้ำหนักของบ้านอย่างง่ายๆ คือคอนกรีตหนา 10 cm = น้ำหนักอาคารที่เพิ่มขึ้น 240 kg /ตารางเมตร ยิ่งบ้านที่คอนกรีตหนามากน้ำหนักที่กดให้พื้นทรุดตัวก็ยิ่งมากขึ้น
