"สิงห์ เอสเตท" เดินหน้าช็อปกิจการไม่หยุด ทุ่ม 4.5 พันล้าน ซื้อตึกซันทาวเวอร์ส ของเสี่ยน้ำ มหฐิติรัฐ บุกตลาดสำนักงานเช่าเต็มสูบ ชี้ทำเล-จังหวะเหมาะ รองรับตลาดเออีซี สำนักงานใหญ่ข้ามประเทศ ปีหน้าเล็งปรับค่าเช่าใหม่ จับตาผนึกซันเอสเตทฟื้นที่ดินหมอชิตเก่า 63 ไร่ หลังกรมธนารักษ์เปิดทางเจรจาสัมปทานพัฒนา 30 ปี ผุดสำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรม มูลค่า 2.5 หมื่นล้าน
นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เมื่อวันที่22 ก.ค. 2558 บริษัทได้เซ็นสัญญาซื้ออาคารซันทาวเวอร์ส ของบริษัท ซันทาวเวอร์ส จำกัด วงเงิน 4,500 ล้านบาท หลังใช้เวลาเจรจาร่วม 2 เดือน โดยผ่านบริษัท แม็กซ์ ฟิวเจอร์ จำกัด เพื่อเป็นการขยายฐานธุรกิจสู่ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า สร้างรายได้เพิ่มให้บริษัทในปี 2558 เนื่องจากอาคารซันทาวเวอร์สมีผู้เช่าเต็ม 96.5% มีรายได้เฉลี่ยกว่า 500 ล้านบาทต่อปี ทำให้บริษัทรับรู้รายได้ทันทีหลังรับโอนกิจการตั้งแต่วันที่ 10 ส.ค.นี้
ทางลัดเพิ่มพอร์ตรายได้
จากปัจจุบัน บริษัทมีรายได้ 4 พันล้านต่อปี มาจากธุรกิจโรงแรม 2 แห่ง คือ สันติบุรี สมุย และพีพี ไอส์แลนด์ วิลเลจ บีช รีสอร์ท ที่กระบี่ และบ้านของเนอวานาที่บริษัทซื้อโครงการมา ระหว่างช่วงที่โครงการใหม่ของบริษัท โครงการคอนโดมิเนียมสิงห์ คอมเพล็กซ์ อโศก-เพชรบุรีตัดใหม่ จะสร้างเสร็จและรับรู้รายได้อีก 2 ปีข้างหน้า
"ซันทาวเวอร์ส เป็นโครงการแรกที่บริษัทจะนำมาเป็นจุดเริ่มต้นรุกธุรกิจสำนักงานให้เช่า และช่วงนี้ก็เป็นจังหวะเหมาะที่จะรุกตลาดเพราะยังมีความต้องการอีกมาก ซึ่งในตลาดยังไม่มีซัพพลายใหม่ และราคาที่เราซื้อก็สมเหตุสมผล ถือว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มกว่าที่จะซื้อที่ดินและสร้างตึกใหม่" นายนริศกล่าว
รองรับเออีซี-IHQ
ในอนาคตยังมี ต่างชาติที่จะเข้ามาตั้งสำนักงานอีกมาก หลังเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) รวมทั้งรองรับการส่งเสริมการจัดตั้งสำนักงานใหญ่ข้ามประเทศ (International Headquarters : IHQ) ตามที่รัฐบาลมีนโยบายอีกด้วย ซึ่งเมื่อความต้องการสูง ทำให้โอกาสที่จะเพิ่มค่าเช่าจะมีตามไปด้วย เพราะปัจจุบันค่าเช่าสำนักงานของประเทศไทยยังต่ำกว่าอีกหลายประเทศ เช่น สิงคโปร์
สำหรับอาคารซันทาวเวอร์ส เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอ มีพื้นที่ใช้สอย 122,965 ตร.ม. บนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ ติดถนนวิภาวดีรังสิต นับเป็นทำเลที่ดีสำหรับกรุงเทพฯโซนเหนือ มีการคมนาคมที่สะดวก เป็นศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน
ค่าเช่า ตร.ม.ละ 400 บาท
ประกอบ ด้วย อาคารสำนักงาน 2 อาคาร คือ อาคารซันทาวเวอร์ส เอ สูง 33 ชั้น และอาคารซันทาวเวอร์ส บี สูง 41 ชั้น นอกจากเป็นพื้นที่สำนักงานแล้ว ยังมีห้องประชุม ฟิตเนสเซ็นเตอร์ ลานจอดเฮลิคอปเตอร์ และส่วนที่เป็นพลาซ่า คือ Sun Plaza 1 พื้นที่ค้าปลีกให้เช่า นอกจากนี้ยังมีที่ดินเช่าเพิ่มเติม 8 ไร่ พื้นที่ใช้สอย 62,640 ตร.ม. พื้นที่ค้าปลีกภายใต้ชื่อ Sun Plaza 2 และลานจอดรถ มีที่จอดรถรวม 1,426 คัน ปัจจุบันอัตราค่าเช่าอยู่ที่กว่า 400 บาทต่อ ตร.ม.
"การลงทุนในซันทาวเวอร์สเพิ่มยังไม่มีช่วง 1 ปีนี้ แต่จะต้องทำแผนธุรกิจเชิงรุกแน่นอน หลังตลาดเปิดเสรีมากขึ้น"
เดินหน้าซื้อกิจการต่อเนื่อง
ส่วนครึ่งปีหลังยังเข้าซื้อกิจการหรือร่วมทุนอีก 3-4 ดีล โดยเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทั้งหมด มีทั้งเซ็น MOU และเจรจา จะจบในปีนี้ทั้งหมด ถ้าเป็นไปตามแผนจะเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ของบริษัทจาก 1 หมื่นล้านบาท เป็น 2 หมื่นล้านบาท
"ปี 58 ใช้เงินกว่า 2 หมื่นล้านบาทซื้อกิจการ ปี"59 มีแผนซื้ออีก 6-7 ดีล มูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านบาท จะทำให้ธุรกิจเติบโตเร็วช่วง 3 ปีนี้ ระหว่างรอรับรู้รายได้จากโครงการที่พักอาศัยที่กำลังสร้างในปี"60-62 ตั้งเป้าใน 5 ปีจะมีรายได้รวม 2 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นอสังหาฯขายขาด 60% และอสังหาฯให้เช่า 40%"
สิ้น ก.ค.นี้จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่ลานเบียร์สิงห์เดิม บน ถ.อโศก สูง 55 ชั้น ราคาเริ่มต้น ตร.ม.ละ 2 แสนบาท 420 ยูนิต ขนาด 1-3 ห้องนอน ปีหน้าจะมีโครงการบ้านเดี่ยวบน ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม มูลค่ากว่า 3,500 ล้านบาท ราคา 50 ล้านบาท/ยูนิต ภายใต้แบรนด์ใหม่ของสิงห์ แยกจากเนอวานา และมีคอนโดฯ3 โครงการ มูลค่าโครงการละ 2,500-3,000 ล้านบาท ทำเลแนวรถไฟฟ้าทั้งเขตซีบีดีและนอกเขตซีบีดี รวมถึงหัวเมืองต่างจังหวัด อยู่ระหว่างจัดซื้อที่ดินหรืออาจเป็นที่ดินเดิมของเครือบุญรอดเอง
"สำหรับ บริษัท เนอวานาฯ เราเข้าถือหุ้น 51% เมื่อ เม.ย. หลังปี"59 จะแบ่งเซ็กเมนต์ตลาดกับสิงห์ฯชัดเจน คือ เราจะพัฒนาเฉพาะแนวสูง เนอวานาพัฒนาแนวราบ เน้นตลาดกลางบน-ไฮเอนด์ ครึ่งปีหลังนี้จะเปิด 4 โครงการ คือ 1) Beyond S พระราม 2 2) Beyond S เกษตร-นวมินทร์ 3) Beyond เกษตร-นวมินทร์เฟส 2 และ 4) @Work แจ้งวัฒนะ-รามอินทรา กว่า 500 ยูนิต 6,100 ล้านบาท จะผลักดันยอดขายเนอวานาได้ตามเป้าปี"58 จำนวน 2,800 ล้านบาท จากยอดขายครึ่งปีแรก 1,000 ล้านบาท จาก 11 โครงการ"
เล็งปักหมุดที่ดินหมอชิตเก่า
ทั้งนี้ นายนริศยอมรับว่าการซื้ออาคารซันทาวเวอร์สนี้เป็นจุดเริ่มต้นที่ดีกับ นายน้ำ มหฐิติรัฐ เจ้าของบริษัท ซันทาวเวอร์สจำกัด และในอนาคตอาจจะร่วมกันพัฒนาธุรกิจ อาจจะรวมถึงโครงการพัฒนาที่ดินบริเวณหมอชิตเก่า เนื้อที่ 63 ไร่ ที่บริษัท บางกอกเทอร์มินอล จำกัด ได้รับสัมปทานพัฒนาโครงการจากกรมธนารักษ์
"เป็นจุดเริ่มต้นความสัมพันธ์กับคุณน้ำ อนาคตหากมีอะไรจะร่วมกันได้คงจะมาคุยกัน ที่ดินหมอชิตก็เป็นจุดหนึ่งที่เราสนใจ แต่ขึ้นอยู่กับโอกาส ถ้าเป็นประโยชน์ต่อบริษัทและผู้ถือหุ้น บริษัทจะพิจารณาแน่นอน"
ธนารักษ์เดินหน้าพัฒนาโครงการ
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า สำหรับการพัฒนาที่ราชพัสดุบริเวณหมอชิต ล่าสุดกรมธนารักษ์ได้เจรจากับบริษัท บางกอกเทอร์มินอล จำกัด (BKT) หรือซันเอสเตทเดิม ที่ชนะประมูลแต่แรกเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ต่อจากนี้จะเป็นการเจรจามูลค่าและผลตอบแทนโครงการ โดยมี นายรังสรรค์ ศรีวรศาสตร์ ปลัดกระทรวงการคลัง เป็นประธาน เมื่อได้ข้อสรุปจะนำเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติต่อไป และคาดว่าจะเริ่มต้นโครงการได้ภายในปีนี้
หลังจากบริษัทยืนยันจะพัฒนาที่ดินแปลงนี้ต่ออีก 30 ปี โดยรูปแบบที่บริษัทนำเสนอมาหลังปรับปรุงตามผังเมืองรวม กทม. ที่ปรับลดการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน หรือ FAR อยู่ที่ 8 : 1 จากเดิม 10 : 1 โครงการพัฒนามีพื้นที่ใช้สอยรวม 712,350 ตร.ม. มูลค่าโครงการ 25,000 ล้านบาท แยกเป็น พื้นที่ชดเชย 89,600 ตร.ม. ได้แก่ สถานีขนส่ง พื้นที่ใช้สอยราชการ ที่จอดรถราชการ และพื้นที่เชิงพาณิชย์ 662,750 ตร.ม. มีการพัฒนาครบทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม พื้นที่พาณิชย์ ที่อยู่อาศัย (เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์) และที่จอดรถ
ทางลัดเพิ่มพอร์ตรายได้
จากปัจจุบัน บริษัทมีรายได้ 4 พันล้านต่อปี มาจากธุรกิจโรงแรม 2 แห่ง คือ สันติบุรี สมุย และพีพี ไอส์แลนด์ วิลเลจ บีช รีสอร์ท ที่กระบี่ และบ้านของเนอวานาที่บริษัทซื้อโครงการมา ระหว่างช่วงที่โครงการใหม่ของบริษัท โครงการคอนโดมิเนียมสิงห์ คอมเพล็กซ์ อโศก-เพชรบุรีตัดใหม่ จะสร้างเสร็จและรับรู้รายได้อีก 2 ปีข้างหน้า
"ซันทาวเวอร์ส เป็นโครงการแรกที่บริษัทจะนำมาเป็นจุดเริ่มต้นรุกธุรกิจสำนักงานให้เช่า และช่วงนี้ก็เป็นจังหวะเหมาะที่จะรุกตลาดเพราะยังมีความต้องการอีกมาก ซึ่งในตลาดยังไม่มีซัพพลายใหม่ และราคาที่เราซื้อก็สมเหตุสมผล ถือว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มกว่าที่จะซื้อที่ดินและสร้างตึกใหม่" นายนริศกล่าว
รองรับเออีซี-IHQ
ในอนาคตยังมี ต่างชาติที่จะเข้ามาตั้งสำนักงานอีกมาก หลังเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) รวมทั้งรองรับการส่งเสริมการจัดตั้งสำนักงานใหญ่ข้ามประเทศ (International Headquarters : IHQ) ตามที่รัฐบาลมีนโยบายอีกด้วย ซึ่งเมื่อความต้องการสูง ทำให้โอกาสที่จะเพิ่มค่าเช่าจะมีตามไปด้วย เพราะปัจจุบันค่าเช่าสำนักงานของประเทศไทยยังต่ำกว่าอีกหลายประเทศ เช่น สิงคโปร์
สำหรับอาคารซันทาวเวอร์ส เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอ มีพื้นที่ใช้สอย 122,965 ตร.ม. บนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ ติดถนนวิภาวดีรังสิต นับเป็นทำเลที่ดีสำหรับกรุงเทพฯโซนเหนือ มีการคมนาคมที่สะดวก เป็นศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน
ค่าเช่า ตร.ม.ละ 400 บาท
ประกอบ ด้วย อาคารสำนักงาน 2 อาคาร คือ อาคารซันทาวเวอร์ส เอ สูง 33 ชั้น และอาคารซันทาวเวอร์ส บี สูง 41 ชั้น นอกจากเป็นพื้นที่สำนักงานแล้ว ยังมีห้องประชุม ฟิตเนสเซ็นเตอร์ ลานจอดเฮลิคอปเตอร์ และส่วนที่เป็นพลาซ่า คือ Sun Plaza 1 พื้นที่ค้าปลีกให้เช่า นอกจากนี้ยังมีที่ดินเช่าเพิ่มเติม 8 ไร่ พื้นที่ใช้สอย 62,640 ตร.ม. พื้นที่ค้าปลีกภายใต้ชื่อ Sun Plaza 2 และลานจอดรถ มีที่จอดรถรวม 1,426 คัน ปัจจุบันอัตราค่าเช่าอยู่ที่กว่า 400 บาทต่อ ตร.ม.
"การลงทุนในซันทาวเวอร์สเพิ่มยังไม่มีช่วง 1 ปีนี้ แต่จะต้องทำแผนธุรกิจเชิงรุกแน่นอน หลังตลาดเปิดเสรีมากขึ้น"
เดินหน้าซื้อกิจการต่อเนื่อง
ส่วนครึ่งปีหลังยังเข้าซื้อกิจการหรือร่วมทุนอีก 3-4 ดีล โดยเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทั้งหมด มีทั้งเซ็น MOU และเจรจา จะจบในปีนี้ทั้งหมด ถ้าเป็นไปตามแผนจะเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ของบริษัทจาก 1 หมื่นล้านบาท เป็น 2 หมื่นล้านบาท
"ปี 58 ใช้เงินกว่า 2 หมื่นล้านบาทซื้อกิจการ ปี"59 มีแผนซื้ออีก 6-7 ดีล มูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านบาท จะทำให้ธุรกิจเติบโตเร็วช่วง 3 ปีนี้ ระหว่างรอรับรู้รายได้จากโครงการที่พักอาศัยที่กำลังสร้างในปี"60-62 ตั้งเป้าใน 5 ปีจะมีรายได้รวม 2 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นอสังหาฯขายขาด 60% และอสังหาฯให้เช่า 40%"
สิ้น ก.ค.นี้จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่ลานเบียร์สิงห์เดิม บน ถ.อโศก สูง 55 ชั้น ราคาเริ่มต้น ตร.ม.ละ 2 แสนบาท 420 ยูนิต ขนาด 1-3 ห้องนอน ปีหน้าจะมีโครงการบ้านเดี่ยวบน ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม มูลค่ากว่า 3,500 ล้านบาท ราคา 50 ล้านบาท/ยูนิต ภายใต้แบรนด์ใหม่ของสิงห์ แยกจากเนอวานา และมีคอนโดฯ3 โครงการ มูลค่าโครงการละ 2,500-3,000 ล้านบาท ทำเลแนวรถไฟฟ้าทั้งเขตซีบีดีและนอกเขตซีบีดี รวมถึงหัวเมืองต่างจังหวัด อยู่ระหว่างจัดซื้อที่ดินหรืออาจเป็นที่ดินเดิมของเครือบุญรอดเอง
"สำหรับ บริษัท เนอวานาฯ เราเข้าถือหุ้น 51% เมื่อ เม.ย. หลังปี"59 จะแบ่งเซ็กเมนต์ตลาดกับสิงห์ฯชัดเจน คือ เราจะพัฒนาเฉพาะแนวสูง เนอวานาพัฒนาแนวราบ เน้นตลาดกลางบน-ไฮเอนด์ ครึ่งปีหลังนี้จะเปิด 4 โครงการ คือ 1) Beyond S พระราม 2 2) Beyond S เกษตร-นวมินทร์ 3) Beyond เกษตร-นวมินทร์เฟส 2 และ 4) @Work แจ้งวัฒนะ-รามอินทรา กว่า 500 ยูนิต 6,100 ล้านบาท จะผลักดันยอดขายเนอวานาได้ตามเป้าปี"58 จำนวน 2,800 ล้านบาท จากยอดขายครึ่งปีแรก 1,000 ล้านบาท จาก 11 โครงการ"
เล็งปักหมุดที่ดินหมอชิตเก่า
ทั้งนี้ นายนริศยอมรับว่าการซื้ออาคารซันทาวเวอร์สนี้เป็นจุดเริ่มต้นที่ดีกับ นายน้ำ มหฐิติรัฐ เจ้าของบริษัท ซันทาวเวอร์สจำกัด และในอนาคตอาจจะร่วมกันพัฒนาธุรกิจ อาจจะรวมถึงโครงการพัฒนาที่ดินบริเวณหมอชิตเก่า เนื้อที่ 63 ไร่ ที่บริษัท บางกอกเทอร์มินอล จำกัด ได้รับสัมปทานพัฒนาโครงการจากกรมธนารักษ์
"เป็นจุดเริ่มต้นความสัมพันธ์กับคุณน้ำ อนาคตหากมีอะไรจะร่วมกันได้คงจะมาคุยกัน ที่ดินหมอชิตก็เป็นจุดหนึ่งที่เราสนใจ แต่ขึ้นอยู่กับโอกาส ถ้าเป็นประโยชน์ต่อบริษัทและผู้ถือหุ้น บริษัทจะพิจารณาแน่นอน"
ธนารักษ์เดินหน้าพัฒนาโครงการ
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า สำหรับการพัฒนาที่ราชพัสดุบริเวณหมอชิต ล่าสุดกรมธนารักษ์ได้เจรจากับบริษัท บางกอกเทอร์มินอล จำกัด (BKT) หรือซันเอสเตทเดิม ที่ชนะประมูลแต่แรกเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ต่อจากนี้จะเป็นการเจรจามูลค่าและผลตอบแทนโครงการ โดยมี นายรังสรรค์ ศรีวรศาสตร์ ปลัดกระทรวงการคลัง เป็นประธาน เมื่อได้ข้อสรุปจะนำเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติต่อไป และคาดว่าจะเริ่มต้นโครงการได้ภายในปีนี้
หลังจากบริษัทยืนยันจะพัฒนาที่ดินแปลงนี้ต่ออีก 30 ปี โดยรูปแบบที่บริษัทนำเสนอมาหลังปรับปรุงตามผังเมืองรวม กทม. ที่ปรับลดการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน หรือ FAR อยู่ที่ 8 : 1 จากเดิม 10 : 1 โครงการพัฒนามีพื้นที่ใช้สอยรวม 712,350 ตร.ม. มูลค่าโครงการ 25,000 ล้านบาท แยกเป็น พื้นที่ชดเชย 89,600 ตร.ม. ได้แก่ สถานีขนส่ง พื้นที่ใช้สอยราชการ ที่จอดรถราชการ และพื้นที่เชิงพาณิชย์ 662,750 ตร.ม. มีการพัฒนาครบทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม พื้นที่พาณิชย์ ที่อยู่อาศัย (เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์) และที่จอดรถ
