แก้ กม.ประมูล "บ้าน-คอนโด" "ใครได้-ใครเสีย" ปัญหาหนี้ค่าส่วนกลาง

ปฏิบัติการเด็ดดอกไม้สะเทือนถึงดวงดาว จากกรณีที่กรมบังคับคดีเดินหน้าแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (มาตรา 309 จัตวา) สาระสำคัญคือให้ผู้ประมูลซื้อทรัพย์รอขายทอดตลาด หรือ NPA (Non Performing Asset) ประเภทคอนโดมิเนียมจากกรมบังคับคดี ไม่ต้องใช้ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางในการโอน เท่ากับว่าไม่ต้องรับภาระหนี้ค่าส่วนกลางที่ติดมากับห้องชุดเพื่อเพิ่มโอกาสการระบายขายห้องชุดตกค้างสะสมอยู่ในพอร์ตของกรมที่มีมูลค่าหลัก6-7หมื่นล้านบาทในปัจจุบัน

ดัน กม.แพ่ง-เกาไม่ถูกที่คัน

ประเด็นคือ การแก้ไขกฎหมายครั้งนี้ถูกมองว่ามีทั้งข้อดี-ข้อเสีย เนื่องจากเป็นการใช้กฎหมายถึง 2 ฉบับเพื่อมาแก้ปัญหาเดียวกัน กล่าวคือ กรมบังคับคดี มีภารกิจในการขายทอดตลาดทรัพย์ NPA โดยอาศัยอำนาจภายใต้กฎหมายแพ่ง ในขณะที่ข้อบัญญัติเกี่ยวกับ "ค่าส่วนกลาง" อยู่ภายใต้กฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งกำกับดูแลโดยกรมที่ดิน

ปมปัญหาเกิดขึ้นเนื่องจากกรมบังคับคดีขอแก้ไขกฎหมายแพ่งในการบริหารจัดการปัญหาภาระหนี้ค่าส่วนกลางในขณะที่ค่าส่วนกลางมีกฎหมายเฉพาะกำกับอยู่แล้วแน่นอนว่าหน่วยงานภาครัฐอย่างน้อย2 หน่วยงาน ซึ่งอาศัยกฎหมายคนละฉบับมาแก้ไขปัญหาในเรื่องเดียวกัน ย่อมเป็นการยากที่จะทำให้ปัญหาดังกล่าวได้รับการแก้ไขอย่างเบ็ดเสร็จสมบูรณ์

หากแต่มีแนวโน้มที่จะทำให้ความพยายามแก้ปัญหาหนี้ค่าส่วนกลางที่ติดมากับคอนโดฯในพอร์ตของกรมบังคับคดีอาจจะกลายเป็นแก้ปัญหาให้กรมหนึ่งแต่ไปสร้างปัญหาให้อีกกรมหนึ่งหรือไม่

ล่าสุดเมื่อเร็ว ๆ นี้ กรมที่ดินจึงร่วมกับสมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดสัมมนาเรื่องการบังคับคดีห้องชุด กรมบังคับคดียกเลิกใบปลอดหนี้ "ใครได้ ใครเสีย" ที่โรงแรมเซ็นทารา ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ

คาดประกาศใช้ครึ่งปีหลัง

สำหรับความคืบหน้าการแก้ไขกฎหมาย"ปราโมทย์ผลาภิรมย์" กรรมการในคณะกรรมการพิจารณาปรับปรุงประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ระบุว่า เมื่อ 30 มิถุนายนที่ผ่านมา ร่าง พ.ร.บ.เข้าสู่ขั้นตอนการพิจารณาของ สนช.-สภานิติบัญญัติแห่งชาติ มี 3 วาระ ขึ้นอยู่กับว่าจะถูกตีกลับมาแก้ไขหรือไม่ หากไม่ติดขัดอะไรคาดว่าจะประกาศใช้ได้ภายในครึ่งปีหลัง

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ในขั้นตอนการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา ได้มีการขอแก้ไขเพิ่มเติมร่างใหม่ จากเดิมกรมบังคับคดีเสนอว่าไม่ต้องใช้ "ใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง" กฤษฎีกามองว่าผลเสียจะตกอยู่กับนิติบุคคลอาคารชุด เพราะกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุดมีข้อบัญญัติให้นิติบุคคลได้รับชำระหนี้ค่าส่วนกลางอัตโนมัติในวันโอนกรรมสิทธิ์โดยนำเงินค่าส่วนกลางดังกล่าวไปใช้บำรุงรักษาโครงการ

ดังนั้นจึงแก้ไขร่างใหม่ ระบุให้เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหน้าที่ต้องบอกกล่าวให้นิติบุคคลฯทราบก่อนที่จะมีการขายทอดตลาดเพื่อให้นิติบุคคลฯแจ้ง"ยอดหนี้ค่าส่วนกลาง"และ "เงินเพิ่ม" (เบี้ยปรับ) ให้กรมบังคับคดีทราบภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับแจ้ง รวมถึงให้แจ้ง "อัตราค่าส่วนกลาง" ที่จัดเก็บต่อเดือนไว้ด้วย เพื่อนำไปคำนวณค่าส่วนกลางที่จะเกิดขึ้นในอนาคต กรณีที่ต้องประมูลทรัพย์หลายครั้งจนกว่าจะขายได้

และเมื่อกรมบังคับคดีขายทอดตลาดห้องชุดได้แล้ว ก็มีหน้าที่ที่จะต้องนำเงินที่ได้ไปชำระหนี้ให้กับนิติบุคคลฯ ก่อนเป็นลำดับแรก ในทางปฏิบัติเท่ากับนิติบุคคลฯ ได้รับการคุ้มครองสิทธิ์ในการชำระหนี้ค่าส่วนกลางก่อนสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ลำดับรอง เมื่อชำระหนี้ค่าส่วนกลางแล้วจึงจะมีการออกเอกสารใบปลอดหนี้ให้ผู้ประมูลซื้อห้องชุดเป็นหลักฐานในการโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดินต่อไป

โดยมีการเปิดช่องไว้ด้วยว่าถ้านิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งกลับในเวลาที่กำหนด(30 วันนับจากวันได้รับการแจ้ง) ก็ให้ผู้ประมูลซื้อโอนห้องชุดได้เลยโดยไม่ต้องใช้ใบปลอดหนี้

ขยายผลถึงหมู่บ้านจัดสรร 

นอกจากนี้ คณะกรรมการกฤษฎีกายังได้แก้ไขปรับปรุงร่างโดยเพิ่มบทบัญญัติให้ครอบคลุมถึงกรณีขายทอดตลาด "ที่ดินจัดสรร" ในลักษณะเดียวกัน คือให้เจ้าพนักงานบังคับคดีต้องบอกกล่าวนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ทราบ เพื่อให้เวลาแจ้งกลับภายใน 30 วัน (นับจากวันที่ได้รับแจ้ง)

ขั้นตอนหลังจากนั้น เมื่อกรมบังคับคดีขายทอดตลาดทรัพย์ได้แล้ว ก็ให้นำเงินมาชำระให้นิติบุคคลฯ ก่อนสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ โดยกรณีที่ดินจัดสรรแปลงนั้น ๆ ถูกระงับการโอนไว้เนื่องจากค้างหนี้ค่าส่วนกลาง ให้ถือเป็นอันยกเลิก

กรมที่ดิน-ส.คอนโดใจตรงกัน

ด้าน "ชูศักดิ์ ศรีอนุชิต" ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน บอกว่า หลังจากแก้ไขร่างใหม่ ความเห็นส่วนตัวคงไม่คัดค้านอีก ส่วนกรณีมีการตั้งข้อสังเกตว่ามีคอนโดฯ บางโครงการอาจไม่มีนิติบุคคลฯ หรือมีแต่ไม่สามารถแจ้งยอดหนี้ได้ทำให้เสียสิทธิ์ เชื่อว่ามีสัดส่วนน้อยมาก และหากขายทอดตลาดได้ผู้ซื้อรายใหม่ก็จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางตามปกติ ดีกว่าถูกปล่อยทิ้งร้าง

ก่อนหน้านี้ ยอมรับว่าแต่เดิมกรมที่ดินไม่เห็นด้วยกับร่างแรกที่กรมบังคับคดีเสนอแก้ไข เพราะเป็นการตัดสิทธิ์การได้รับชำระหนี้ค่าส่วนกลางในวันโอนออกไป

เป็นข้อคิดเห็นที่สอดคล้องกับ "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า หากแก้ไขกฎหมายตามร่างแรกที่กรมบังคับคดีเสนอ แนวโน้มจะทำให้เกิดความโกลาหล เพราะระเบียบวินัยของผู้พักอาศัยในการจ่ายค่าส่วนกลางจะหายไป

ทั้งนี้ ตั้งข้อสังเกตว่า ข้อมูลกรมที่ดินมีอาคารชุดจดทะเบียนทั่วประเทศ 4,632 โครงการ รวม 1,015,760 ยูนิต แยกเป็นในกรุงเทพฯ 2,422 โครงการ จำนวน 598,006 ยูนิต และต่างจังหวัด 2,210 โครงการ 417,754 ยูนิต แต่จากข้อมูลย้อนหลัง8 ปี เฉพาะในกรุงเทพฯ มีคอนโดฯ เปิดตัวใหม่คิดเป็น 53% หรือกว่า 1,200 โครงการของที่จดทะเบียนในกรุงเทพฯ สะท้อนว่ามีคอนโดฯเกิดขึ้นเยอะ ถ้าไม่แก้ไขกฎหมายอย่างรอบคอบจะมีปัญหาค้างหนี้ค่าส่วนกลางตามมา

สมาคมนิติบุคคลฯ ร่วมค้าน

ขณะที่ "นคร มุธุศรี" ผู้ก่อตั้งสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ไม่เห็นด้วยกับการแก้ไขกฎหมายตั้งแต่แรก และ ณ วันนี้ก็ยังมองว่ามีผลเสีย เพราะกรณีไม่สามารถติดต่อนิติบุคคลฯได้ หรือเป็นคอนโดฯที่ไม่ได้เก็บยอดหนี้ค่าส่วนกลางดีพอ ก็จะเสียสิทธิ์ ดังนั้นการที่ผู้ซื้อห้องชุดจากกรมบังคับคดีจะต้องเป็นผู้จ่ายหนี้ค่าส่วนกลางเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ถือว่าเหมาะสมแล้ว

ความเห็นที่น่าสนใจของเขายังรวมถึง"นคร" มีความเชื่อว่าถึงแม้จะแก้ไขกฎหมายครั้งนี้ได้สำเร็จ ก็ไม่ได้ทำให้กรมบังคับคดีขายห้องชุดได้เพิ่มขึ้น เพราะส่วนใหญ่มีสภาพเสื่อมโทรม

จึงเห็นว่าควรเป็นภาระสถาบันการเงินต้องยอมแฮร์คัตหนี้บางส่วน เพราะคอนโดฯขายทอดตลาดเป็นทรัพย์ยึดมา เหตุผลเพื่อลดภาระให้ผู้ประมูลซื้อห้องชุดจากกรมบังคับคดีไม่ต้องรับผิดชอบหนี้ค่าส่วนกลาง...แทนที่จะใช้กฎหมายแพ่งมาแก้ไขปัญหาทางอ้อมแบบนี้

ติดตามข่าวสารผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊คประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat